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《中国记者》杂志

2019-05-26 07:41 来源:漳州新闻网

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石家庄从根本上解决“阴阳合同”等问题

2019-05-26 11:25:49来源: 石家庄日报
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《石家庄市存量房买卖合同网上签约和交易资金监管办法》(以下简称《办法》),于5月1日正式施行。新政由过去通过中介机构进行的网签模式改由监管银行进行网签,实现了交易资金全额监管,使交易资金更加安全。

网签模式改由

监管银行进行网签

资金监管,又称为第三方监管,主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪机构,而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转,该账户属于监管机构。当规定期限内购房者过户后,该资金将划转到转让方的账户下,否则将划转到受让方账户下,因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户,银行是资金的监管保障,从而保证了买卖双方的交易资金安全,维护了买卖双方的权益。

“修改存量房交易资金监管办法非常有必要。”市房产交易中心资金监管科刘祥其说,原《办法》由于政府机构调整和国家实行不动产登记制度后,已不适用;原《办法》在执行过程中,只能监管首付部分,存在银行贷款部分未能监管的问题,无法起到全额监管的作用;原《办法》面对当前房产交易中的“中介机构违法违规乱象”,无法从根本上杜绝中介机构挪用客户交易资金的恶性事件发生。

刘祥其表示,《办法》由过去通过中介机构进行的网签模式改由监管银行进行网签,此模式开全国之先河,为行业内之首创。同时,有效杜绝房产交易价格的多变性,实现了房产交易价格自始至终的统一性,从而进一步规范了全市经纪机构管理,净化了经纪市场。

彻底解决交易资金被挪用问题

由于在二手房的交易过程中不能真正实现“银货两讫”,即买卖双方在达成房屋交易之后,不能做到“产权过户与房款”的即时交割,而往往是买方在付完房款(首付款或全款)后的一个星期左右才能办理立契手续,在这期间的二手房交易资金没有监管,资金安全存在极大的隐患,而资金监管可以有效地避免交易双方在资金交割过程中产生纠纷及矛盾,防范二手房交易风险,从根本上解决二手房交易资金安全问题。

通过调整网签模式,从源头上杜绝了中介机构代收代付交易资金行为,《办法》施行后,通过监管机构与相关银行签订“合作协议”并开设“存量房交易资金专用账户”,交易资金由协议约定的买方账户转入专用账户,房屋交易、登记完成后再由专用账户转入卖方账户,维护了买卖双方合法利益。

资金全额监管杜绝合同纠纷

《办法》从交易模式上解决了因涉及贷款资金,使买卖双方互不信任造成房产交易中止,进而引发的合同纠纷问题。按原来的交易模式,如买方需按揭贷款,只有办理完交易、登记后,用新的房产证办理抵押登记,银行领取他项权证以后才可进行放款。这样,就会存在一个问题,即卖方尚未取得交易房款,物权已经转移完毕。且买方已用其办理抵押登记,银行取得了该房产的他项权利,若银行贷款审批或发放贷款环节出现问题,卖方极有可能会出现“钱房两空”的局面,对交易双方都会产生麻烦,进而引发合同纠纷。

《办法》实施后,资金监管业务实行全额监管,如买方客户需要贷款,需提前联系银行申请贷款,全部交易资金到位后,才可进行交易、登记。从而确保买方能拿到新房产证、卖方能拿到全额交易资金,同时,银行可以拿到房屋他项权证。不但减少了交易双方不必要的争议,而且还保证了银行信贷资金安全。

从源头解决

二手房“阴阳合同”

在原《办法》的执行过程中客户往往会在中介机构签约一份房产买卖合同,约定一个价格,在房产过户时为了少交税费又会再约定一个价格,这样就会出现“阴阳合同”现象。

《办法》从源头上解决了房产交易中“阴阳合同”问题。《办法》要求从审批贷款开始,就确定总房价,并区分首付金额和贷款金额,依此由监管银行办理网签合同,从而达到从网签到办理抵押按揭贷款实现了自始至终的价格统一,杜绝了“阴阳合同”,防止了国家税收的流失。

全面规范经纪机构行为

近年来,经纪机构“违规违法乱象”虽然有所好转但依旧存在,赚取房源差价、挪用交易资金、违规规避税费等违规行为严重扰乱市场。《办法》还彻底解决了在经纪机构日常管理中治标不治本的问题。

《办法》的实施从源头上控制了经纪机构对房产交易价格随意性。交易资金的流转不经经纪机构的手,杜绝了经纪机构挪用占用交易资金的可能性,规范了经纪机构的服务行为,净化了经纪市场,也从根本上规范了经纪机构管理。记者 宋钧

[作者:宋 钧 责任编辑:赵博]
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